很多人對(duì)法拍房怎么交房這個(gè)問(wèn)題感到困惑，畢竟法拍房和普通二手房交易流程大不相同。記得去年我們揚(yáng)州家裝團(tuán)隊(duì)接到一位客戶的求助電話，他在司法拍賣(mài)中成功競(jìng)得一套學(xué)區(qū)房，卻卡在交房環(huán)節(jié)三個(gè)月沒(méi)能入住——原房東拒不搬離，房間里堆滿廢舊家具，甚至養(yǎng)了三條大型犬看家。這種戲劇性場(chǎng)面在法拍房交接中并不罕見(jiàn)，今天我們就用真實(shí)案例帶您拆解法拍房交接的層層迷霧。

首先需要明確的是，法拍房交房本質(zhì)上屬于強(qiáng)制執(zhí)行程序。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，買(mǎi)受人持法院出具的《裁定書(shū)》和《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》即可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，這點(diǎn)與二手房交易有本質(zhì)區(qū)別。我們遇到過(guò)不少客戶拿著厚厚的產(chǎn)權(quán)資料跑來(lái)咨詢，其實(shí)法拍房過(guò)戶只需要三份核心文件：拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、法院裁定書(shū)以及稅費(fèi)結(jié)清證明。

實(shí)際操作中最大的坎兒往往出現(xiàn)在稅費(fèi)環(huán)節(jié)。去年廣陵區(qū)某套法拍房就出現(xiàn)過(guò)驚人案例：200萬(wàn)的房子竟要補(bǔ)繳46萬(wàn)土地增值稅。建議買(mǎi)受人在參拍前務(wù)必到不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取《房產(chǎn)檔案》，重點(diǎn)查看房屋來(lái)源（劃撥/出讓?zhuān)⑸洗谓灰變r(jià)格和持有年限。我們團(tuán)隊(duì)整理的稅費(fèi)速算表顯示，持有滿2年的商品房增值稅可減免，但通過(guò)繼承或贈(zèng)與取得的房產(chǎn)可能面臨20%差額個(gè)稅。

說(shuō)到最棘手的清場(chǎng)問(wèn)題，揚(yáng)州邗江區(qū)法院去年處理的案例很有代表性。買(mǎi)受人王女士拍得房產(chǎn)后，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)住著聲稱(chēng)有『20年租賃合同』的租客。這種情況需要特別注意：根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，如果租賃合同在抵押登記前簽訂且租期真實(shí)，確實(shí)適用『買(mǎi)賣(mài)不破租賃』原則。但經(jīng)我們調(diào)查，該租客實(shí)為原房主親戚，合同日期明顯倒簽，最終通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行完成清退。

最后分享個(gè)實(shí)用技巧：建議在法院組織的現(xiàn)場(chǎng)看樣時(shí)，就用手機(jī)全程錄像房屋現(xiàn)狀。江都區(qū)有位買(mǎi)家就因沒(méi)做這個(gè)動(dòng)作，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)原本完好的實(shí)木地板被惡意破壞，維權(quán)時(shí)陷入舉證困境。現(xiàn)在揚(yáng)州中院已推行『電子封條』系統(tǒng)，通過(guò)智能監(jiān)控設(shè)備防止標(biāo)的物被破壞，這對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是個(gè)利好消息。