每次路過那些玻璃幕墻閃閃發(fā)亮的新小區(qū)，總能看到地下車庫停著不少落灰的新車。上周幫表哥考察無水洗車項(xiàng)目時，物業(yè)經(jīng)理老張?zhí)统龅怯洷恚骸哼@棟樓交房8個月，200戶實(shí)際搬進(jìn)來的不到60家...』他抹了把汗苦笑的樣子，讓我突然意識到——那些看似光鮮的售樓處沙盤背后，藏著多少投資者的血淚教訓(xùn)。

記得三年前在西區(qū)某號稱『高端改善盤』開店的老李，至今提起還直拍大腿。當(dāng)時開發(fā)商宣稱首期入住率能到70%，結(jié)果兩年過去地下車庫還是空蕩蕩的。他花18萬引進(jìn)的德國無水洗車設(shè)備，最慘淡時三天才接一單。『你看這些車位鎖都沒拆封的』，他指著B區(qū)連片的空車位，『業(yè)主群天天有人轉(zhuǎn)讓，中介帶看都懶得來了』。這種案例在我們行業(yè)交流會上比比皆是，畢竟現(xiàn)在精裝房交付后，很多人要通風(fēng)半年以上才入住。

不過運(yùn)河世紀(jì)城的故事就完全不同。去年初他們二期剛交付，負(fù)責(zé)招商的小王就找到我們。通過物業(yè)提供的裝修備案數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)雖然整體入住率才35%，但C區(qū)因?yàn)榭拷鼘W(xué)校已有60%的入住密度。最后把門店設(shè)在C區(qū)電梯廳旁，兩個月就實(shí)現(xiàn)了盈虧平衡。這里有個關(guān)鍵細(xì)節(jié)：要特別關(guān)注帶小孩的家庭比例，這類業(yè)主對便捷服務(wù)需求最迫切，也是辦卡的主力軍。

最近幫客戶做投資測算時，我們會重點(diǎn)看三個指標(biāo)：一是裝修押金退還率，這比物業(yè)費(fèi)繳納率更真實(shí)；二是晚7點(diǎn)亮燈率，突擊考察兩次就有數(shù)；三是外賣快遞數(shù)量，現(xiàn)在年輕人搬新家第一周肯定要點(diǎn)外賣。上個月某項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，雖然官方宣稱入住率45%，但根據(jù)美團(tuán)專送數(shù)據(jù)測算實(shí)際只有28%，這種差距往往會讓投資者誤判形勢。

說到設(shè)備選型倒是有個意外發(fā)現(xiàn)。原本以為單價(jià)35萬的進(jìn)口設(shè)備更適合高端小區(qū)，結(jié)果在開發(fā)區(qū)幾個項(xiàng)目反而是國產(chǎn)8-12萬的機(jī)型回本更快。『業(yè)主們更在意能不能手機(jī)預(yù)約，而不是設(shè)備產(chǎn)地』，操作員小陳指著APP后臺數(shù)據(jù)，『這個帶臭氧殺菌功能的國產(chǎn)機(jī)型，復(fù)購率比進(jìn)口款高20%』。看來在新小區(qū)做生意，智能化比所謂的高端感更重要。

最后分享個真實(shí)數(shù)據(jù)：目前揚(yáng)州新建小區(qū)無水洗車店想要12個月內(nèi)回本，建議選擇晚8點(diǎn)車位使用率超過40%的組團(tuán)，且周邊500米內(nèi)沒有傳統(tǒng)洗車店。如果看到地下車庫有改裝車俱樂部或者特斯拉車主群，那基本可以斷定是優(yōu)質(zhì)點(diǎn)位——這些玩家對新型洗車方式的接受度超高，上次有個ModelY車主直接辦了2000元的年卡。